Land Law（土地法）

引用

Cooke, E. (2020). Land Law (3rd ed.). Oxford University Press. Clarendon Law Series.

章節概要

本書屬於牛津大學出版社的Clarendon Law Series，出版社表示這套叢書以「寫給朋友的信」的方式寫成，註腳與成文法引文都盡量精簡。第三版共九章，正文約265頁。作者具有事務律師（solicitor）資格，曾任教於雷丁大學，2008年至2015年擔任英格蘭與威爾斯法律委員會（Law Commission）委員，負責財產法、家事法與信託法；2015年至2019年任第一級審裁所（財產庭）土地登記分庭首席法官，其後擔任上級審裁所（土地庭）法官。新版納入上訴法院與最高法院的近期判決，以及法律委員會的修法建議。全書貫穿兩個主題：複雜性的管理，以及靜態安全（保護既有權利人）與動態安全（保護買受人）之間的張力。

第1章：什麼是土地法？

開頭一章追問何謂財產、不動產、土地與財產權，從1925年《財產法》（Law of Property Act 1925）對土地的法定定義出發，並探討《歐洲人權公約》透過1998年《人權法》所產生的影響。本章帶出全書主題，將土地法呈現為相互競爭的權利類型與相互競爭的價值之間的角力。

第2章：土地上的財產權

本章說明保有（tenure）與地產權（estate）的封建起源，介紹自由保有、租賃保有與共同保有（commonhold）等所有型態、普通法與衡平法區分的由來，以及信託作為安排土地權益的方式如何興起。接著介紹不構成所有權的權利，並為下一章鋪路，說明1925年以前普通法權利與衡平法權利的對抗規則。

第3章：今日的土地法與登記

前幾章中篇幅最長的一章，說明1925年立法如何藉由重新界定普通法與衡平法上的地產權與權益來處理複雜性，對抗效力如何加以管理（信託居於核心地位），法律如何處理隱藏、未經書面記載的所有權，以及已登記土地中的「不可推翻性」（indefeasibility）概念。章末討論法律委員會自2014年起針對2002年《土地登記法》施行情形所進行的計畫，以及該計畫於2018年提出的報告與建議。

第4章：土地權益的設定與取得：言詞與意思

本章探討契約與移轉的方式要件、書面與契據（deed），以及朝向電子化土地交易的發展；接著討論繞過方式規則的非正式途徑，介紹歸復信託、擬制信託與財產權禁反言（proprietary estoppel）。最後討論家庭財產特有的難題。

第5章：土地的共同所有

本章透過「土地信託」（trust of land）檢視共同所有：其產生的家庭、商業與繼承情境，聯合共有（joint tenancy）與分別共有（tenancy in common）及其區辨方法，聯合共有的分割（severance），以及1996年《土地信託與受託人選任法》（TLATA）。本章也討論爭議處理與破產，並回到靜態安全與動態安全的問題，包括利用登記簿上的限制登記來保護未登記的所有權益。

第6章：抵押

本章將抵押（mortgage）說明為一種擔保權益，介紹其現行型態、借款人與貸款人的權利與救濟，以及法院主要為保護借款人而對契約關係所作的介入。書中討論對屋主以及受抵押影響之第三人的保護，章末論及壓力與不當影響（undue influence）。

第7章：租賃、許可與共同保有

本章區分租賃與許可，說明共同保有作為相互依存物業的所有架構、用以處理房東與租戶之間權力失衡的作用，並涵蓋租賃的種類、期間的確定性、設定與登記、租約條款、救濟與責任的移轉、租賃的終止，以及居住保障與租賃保有權買斷（leasehold enfranchisement）等法定制度。

第8章：附屬權利

地役權、取益權（profits à prendre）與契約條款（covenant）在本章一併討論：地役權的性質與設定（包括默示設定與時效取得）、地役權的消滅、積極條款與限制性條款及其複雜的對抗規則、依1925年《財產法》第84條解除或變更條款，以及法律委員會的修法建議。

第9章：所有權的相對性到哪裡去了？

最後一章討論所有權的相對性與時效占有（adverse possession）。這項制度曾是土地法的根基，但在依2002年法登記的土地中，其重要性已大不如前。本章說明時效占有的要件、有關占用者權利的人權判決、在已登記土地中的情形，以及這個概念為何仍具現實意義，最後評估2002年法的影響。

核心概念

基礎（第1–3章）

• 靜態安全與動態安全：既有權利人與買受人之間相互競爭的主張，是貫穿全書的主題。
• 保有與地產權：現代土地所有權所源出的封建概念。
• 普通法與衡平法：財產權的兩個來源，以及由衡平法發展出的信託。
• 不可推翻性：登記賦予已登記所有權的保護。

土地的取得與共有（第4–5章）

• 方式要件及其例外：書面與契據，以及歸復信託、擬制信託與財產權禁反言等途徑。
• 土地信託：英國法管理共同所有的架構。
• 聯合共有、分別共有與分割：兩種共有型態，以及由前者轉為後者。

土地上的權利與針對土地的權利（第6–9章）

• 作為擔保的抵押：擔保債務的財產權，並附有對借款人的保護。
• 租賃與許可：財產權與個人許可之間的界線。
• 共同保有：相互依存物業的所有架構。
• 附屬權利：為某塊土地的利益而存在於另一塊土地上的地役權、取益權與契約條款。
• 所有權的相對性與時效占有：較早的所有權邏輯，以及登記如何縮小其作用。

評析

優點

• 是連貫的論述，而非操作手冊。 本書圍繞複雜性以及靜態安全對動態安全這兩個明示主題，呈現土地法各部分如何銜接，第5章更明確回到這個主題；讀者因此不只學到規則，也獲得評價規則的觀點。
• 篇幅精簡。 九章、約265頁就涵蓋土地法課程的核心，從1925年立法到時效占有，整門學科可在課程初期讀完一遍。
• 作者貼近制度運作。 Cooke曾任負責財產法的法律委員會委員，也曾在土地登記案件中擔任法官，這反映在書中對法律委員會2018年關於2002年法之報告，以及其關於地役權與契約條款修法建議的關注上。
• 編排別出心裁。 將地役權、取益權與契約條款合為附屬權利，並把方式要件、非正式信託與禁反言放在同一章，便於讀者對照相關法理。

局限

• 不是課程教科書。 Clarendon風格意味著註腳與法條文字很少，出版社的介紹也未提及教學用書常見的案例題或學習輔助設計。學生仍需要教科書或判決與資料彙編，以取得權威依據並進行練習。
• 論述較為壓縮。 在其他書中占據好幾章的主題，在此合為一章：第7章的租賃、許可與共同保有，第8章的地役權、取益權與契約條款。各主題的細節有限。
• 版本時間。 第三版出版於2020年，其後的判決以及法律委員會建議的進展需另行查證。

在課程中的定位

在本課程的土地法書目中，本書是篇幅短小、偏論說風格的概覽。Clarke與Greer的 Land Law Directions 是附有圖解、判決摘要、章末習題與考試建議的完整入門教科書；Martin Dixon的 Modern Land Law 則是附有實例的簡明敘述型教科書。兩者都可作為主教材，Cooke的書可在課程初期閱讀以掌握全貌，或在後期用來串連各主題。McFarlane、Hopkins與Nield的 Land Law: Text, Cases, and Materials 則補上Cooke的寫法所省略的判決、法條與學術文獻摘錄。

在學術性較高的一端，Gray與Gray的 Elements of Land Law 將地產權與權益的詳盡論述，結合對財產概念本身的反思與比較法素材；Megarry & Wade: The Law of Real Property 則是連同歷史背景詳述現行法的體系性專著。Cooke的主題，尤其是靜態安全對動態安全，是閱讀這兩本書的良好準備。

如何使用本書

本書是為初次接觸土地法的讀者而寫：剛開始修習土地法或財產法課程的法律系學生、法律轉換課程的學生，以及覺得細節難以融會貫通的讀者。具備英格蘭法律制度與信託的基本認識會有幫助，不過第2章會介紹信託。

實用的閱讀計畫：

• 開課前或剛開課時： 用一兩次時間讀完第1–3章。這幾章提供歷史、1925年的架構，以及後續所有主題都仰賴的登記制度。
• 依主題閱讀： 在講授方式要件、家庭住宅信託與禁反言之前讀第4章；學習共有時讀第5章；學習抵押、租賃、地役權與契約條款時讀第6–8章；學習時效占有時讀第9章。之後再回到課程教科書研讀判決並練習案例題。
• 複習與撰寫報告時： 在課程接近尾聲時重讀全書。書中的主題為有關登記目的、占用者保護與修法理由的申論題，提供現成的架構。

留意書中討論的修法建議，例如關於2002年《土地登記法》的2018年報告，並查明這些建議在2020年之後的進展。