Land Law（土地法）

引用

Cooke, E. (2020). Land Law (3rd ed.). Oxford University Press. Clarendon Law Series.

章节概要

本书属于牛津大学出版社的Clarendon Law Series，出版社称该丛书以"写给朋友的信"的方式写成，脚注和成文法引文都尽量从简。第三版共九章，正文约265页。作者具有事务律师（solicitor）资格，曾在雷丁大学任教，2008年至2015年任英格兰和威尔士法律委员会（Law Commission）委员，负责财产法、家庭法和信托法；2015年至2019年任一级裁判所（财产庭）土地登记分庭首席法官，此后担任上级裁判所（土地庭）法官。新版吸收了上诉法院和最高法院的近期判决以及法律委员会的改革建议。全书贯穿两个主题：复杂性的管理，以及静态安全（保护既有权利人）与动态安全（保护买受人）之间的张力。

第1章：什么是土地法？

开篇一章追问何为财产、不动产、土地和财产权，从1925年《财产法》（Law of Property Act 1925）对土地的成文法定义出发，并考察《欧洲人权公约》经由1998年《人权法》所产生的影响。本章引出全书主题，把土地法呈现为相互竞争的权利类别与相互竞争的价值之间的角力。

第2章：土地上的财产权

本章阐释保有（tenure）与地产权（estate）的封建起源，介绍自由保有、租赁保有和共同保有（commonhold）等所有形式、普通法与衡平法区分的由来，以及信托作为安排土地权益的方式如何兴起。随后介绍不构成所有权的权利，并为下一章作准备，说明1925年以前普通法权利与衡平法权利的对抗规则。

第3章：今日的土地法与登记

前几章中篇幅最长的一章，说明1925年立法如何通过重新界定普通法与衡平法上的地产权和权益来应对复杂性，对抗效力如何得到管理（信托在其中居于核心），法律如何处理隐蔽的、未成文的所有权，以及已登记土地中的"不可推翻性"（indefeasibility）观念。章末讨论法律委员会自2014年起就2002年《土地登记法》实施情况开展的项目，以及该项目2018年发布的报告及其建议。

第4章：土地权益的设立与取得：言辞与意图

本章涉及合同与转让的形式要求、书面与契据（deed），以及向电子化土地交易的过渡；随后讨论绕开形式规则的非正式途径，介绍归复信托、推定信托与所有权禁反言（proprietary estoppel）。最后讨论家庭财产特有的难题。

第5章：土地的共同所有

本章通过"土地信托"（trust of land）考察共同所有：其产生的家庭、商业和继承情境，联合共有（joint tenancy）与按份共有（tenancy in common）及其区分方法，联合共有的分割（severance），以及1996年《土地信托与受托人任命法》（TLATA）。本章还讨论纠纷解决与破产，并回到静态安全与动态安全的问题，包括利用登记簿上的限制登记来保护未登记的所有权益。

第6章：按揭

本章把按揭（mortgage）解释为一种担保权益，介绍其现行形式、借款人与贷款人的权利和救济，以及法院主要为保护借款人而对合同关系所作的干预。书中讨论了对房主以及受按揭影响的第三人的保护，章末论及压力与不当影响（undue influence）。

第7章：租赁、许可与共同保有

本章区分租赁与许可，说明共同保有作为相互依存物业的所有结构、用以缓解房东与租户之间权力失衡的作用，并涵盖租赁的类型、期限确定性、设立与登记、租约条款、救济与责任的移转、租赁的终止，以及租住保障和租赁保有权购买（leasehold enfranchisement）等法定制度。

第8章：附属权利

地役权、取益权（profits à prendre）与契约条款（covenant）在本章合并讨论：地役权的性质与设立（包括默示设立和时效取得）、地役权的消灭、积极条款与限制性条款及其复杂的对抗规则、依1925年《财产法》第84条解除或变更条款，以及法律委员会的改革建议。

第9章：所有权的相对性去哪儿了？

最后一章讨论所有权的相对性与逆占有（adverse possession）。这一制度曾是土地法的根基，但在依2002年法登记的土地中已远不如从前重要。本章说明逆占有的要件、有关占用者所有权的人权判例、在已登记土地中的情形，以及这一概念为何仍具现实意义，最后评估2002年法的影响。

核心概念

基础（第1–3章）

• 静态安全与动态安全：既有权利人与买受人之间相互竞争的诉求，是贯穿全书的主题。
• 保有与地产权：现代土地所有权所源出的封建概念。
• 普通法与衡平法：财产权的两个来源，以及由衡平法发展出的信托。
• 不可推翻性：登记赋予已登记所有权的保护。

土地的取得与共有（第4–5章）

• 形式要求及其例外：书面与契据，以及归复信托、推定信托和所有权禁反言等途径。
• 土地信托：英国法管理共同所有的结构。
• 联合共有、按份共有与分割：两种共有形式以及由前者向后者的转换。

土地上的权利与针对土地的权利（第6–9章）

• 作为担保的按揭：担保债务的财产权，附带对借款人的保护。
• 租赁与许可：财产权与个人许可之间的界线。
• 共同保有：相互依存物业的所有结构。
• 附属权利：为一块土地的利益而存在于另一块土地上的地役权、取益权和契约条款。
• 所有权的相对性与逆占有：较早的所有权逻辑，以及登记如何缩小了它的作用。

评析

优点

• 是连贯的论述，而非操作手册。 本书围绕复杂性以及静态安全与动态安全这两个明示主题，展示土地法各部分如何衔接，第5章更明确地回到这一主题；读者因此不仅学到规则，也获得评判规则的视角。
• 篇幅精炼。 九章、约265页即涵盖土地法课程的核心内容，从1925年立法到逆占有，整门学科可在课程早期通读一遍。
• 作者贴近制度运作。 Cooke担任过负责财产法的法律委员会委员，又曾在土地登记案件中担任法官，这体现在书中对法律委员会2018年关于2002年法的报告、以及其关于地役权和契约条款改革建议的关注上。
• 编排别具一格。 将地役权、取益权与契约条款合为附属权利，又把形式要求、非正式信托与禁反言放在同一章，便于读者对照相关法理。

局限

• 不是课程教科书。 Clarendon风格意味着脚注和成文法文本很少，出版社的介绍也没有提到教学用书常见的案例题或学习辅助设计。学生仍需要教科书或判例与资料汇编来获取权威依据和练习。
• 论述较为压缩。 在其他书中占据数章的主题，这里合为一章：第7章的租赁、许可与共同保有，第8章的地役权、取益权与契约条款。各主题的细节有限。
• 版本时间。 第三版出版于2020年，此后的判例以及法律委员会建议的进展需另行核查。

在课程中的定位

在本课程的土地法书目中，本书是篇幅短小、偏论说风格的概览。Clarke与Greer的 Land Law Directions 是配有图示、案例摘要、章末习题和考试建议的完整入门教科书；Martin Dixon的 Modern Land Law 是带有实例的简明叙述型教科书。两者都可作为主教材，Cooke的书则可在课程初期阅读以把握学科全貌，或在后期用来串联各个主题。McFarlane、Hopkins与Nield的 Land Law: Text, Cases, and Materials 提供了Cooke的写法所省略的判决、成文法和学术文献摘录。

在学术性较强的一端，Gray与Gray的 Elements of Land Law 将对地产权与权益的详尽阐述同对财产概念本身的反思和比较法材料结合起来；Megarry & Wade: The Law of Real Property 则是连同历史背景详述现代法的权威专著。Cooke的主题，尤其是静态安全与动态安全，是阅读这两本书的良好铺垫。

如何使用本书

本书为初次接触土地法的读者而写：刚开始修读土地法或财产法课程的法学本科生、法律转换课程的学生，以及觉得细节难以融会贯通的读者。具备英格兰法律制度和信托的基本知识会有帮助，不过第2章会介绍信托。

实用的阅读计划：

• 课程开始前或刚开始时： 用一两次时间读完第1–3章。这几章提供历史、1925年框架以及后续所有主题都依赖的登记制度。
• 按主题阅读： 在讲授形式要求、家庭住宅信托和禁反言之前读第4章；学习共有时读第5章；学习按揭、租赁、地役权与契约条款时读第6–8章；学习逆占有时读第9章。之后再回到课程教科书学习判例并练习案例题。
• 复习与写论文时： 在课程接近尾声时重读全书。书中的主题为有关登记目的、占用者保护和改革理由的论述题提供了现成的框架。

留意书中讨论的改革建议，例如关于2002年《土地登记法》的2018年报告，并查明这些建议在2020年之后的进展。